4月下旬以来，地方与中央相继出台了一系列房地产市场救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变鄂尔多斯房价已经连续7个月下跌的现实。
此前的系列观察中，鄂尔多斯房天下从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。本期则从一个中长期因素——人口结构去分析。
很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响有限。
但根据房天下在近著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中的详细分析，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号。
2012年中国劳动年龄人口过转折点
与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是真正买房的主力军呢？
人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁～64岁）才是购房的主体。
过去近四十年的时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右（房价户型 二手房 租房）大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。
总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。
购房适龄人口2015年达峰值
分析鄂尔多斯房产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更的指标，即购房适龄人口（25~49岁）。
根据2010年人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。
也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。
总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。
危险的信号：海外案例
结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求，人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。
虽然是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。
远的有，日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有，美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。
那有没有例外呢？
根据中信证券全球首席（价格 动态 户型图 论坛）经济学家彭文生的研究，德国在人口红利期并没有发生房地产泡沫，部分是因为制度安排（包括税收）和传统抑制了对住房的投资性需求。
但值得一提的是，也正因为没有泡沫的缘故，德国的老龄化才并未造成德国房地产市场的萧条。
对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时，你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗？市场成交稍有回暖就是一个抄底良机吗？
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