人们提起“鬼城”就会联想到鄂尔多斯。但据了解，传闻和事实有所出入。鄂尔多斯下辖七个旗一个区(不包括新规划的康巴什新区)，其中的“一区”即东胜区，是鄂尔多斯经济、文化、金融、交通和信息中心，常住人口50多万，约占鄂尔多斯人口的三分之一。
鄂尔多斯房地产泡沫，鄂尔多斯房价下跌，主要集中在东胜区，而媒体所称的“鬼城”，则指为分担东胜区部分功能而在该区附近新建的康巴什区。鬼城鄂尔多斯2014房价，鄂尔多斯成鬼城房价跌七成，据当地人称，至于鄂尔多斯的其他地域，大多是矿产区，不能称之为楼市泡沫。
事实上，鄂尔多斯房价并非此前网上传闻的从“2万跌到3000元”，据了解，东胜区2011年巅峰时普通住宅房价稳定在6000元/平方米——9000元/平方米之间，个别楼盘能卖到15000元/平方米，眼下该区均价稳定在4500多元/平方米。
此外，所谓“鬼城”康巴什新区也被过度炒作。当地多位政府相关人士和康巴什新区居民表示，2010年曝出鬼城概念是因为当时该城区新建，还没有多少居民开始迁入。
“媒体把我们的居住地称为‘鬼城’，很过分。”当地多位商户表示，“我们在这里居住、经商，需要人气和知名度，媒体如此定性，把很多想迁过来的潜在外地住户都拦住了，严重影响了鄂尔多斯房价。
不过，据调查了解，康巴什新区确实也存在诸多问题。首先，规划与现实的差距较大。当年，康巴什新区当初规划的是100万人口的目标，但眼下康巴什管委会提供的数据显示，当前新区人口仅近8万人，不到当时规划的十分之一。
一路走过主干道，人少房多，晚上多数小区亮灯不到三成。其次，人口聚集速度慢，主要为当地人居住，外来务工人口增速慢且总量少。
据在鄂尔多斯实地调查，该区人气和车流量不算特别低迷，部分商业区如美食街等地已呈繁荣状态，但整体上仍无法掩盖当地吸引外来人口不足的事实。
当地诸多居民称，在鄂尔多斯外来务工者在当地难找到工作，当地多年来靠单一煤炭产业，所以新区也难提供更多的工作岗位。
在打出租车从东胜区到康巴什新区的途中和司机闲聊中所知，他是在2年前来到鄂尔多斯的，老家在河南信阳。“前几年听几个老乡说，在鄂尔多斯遍地都是黄金，随便干什么都比在老家强，我就来这边开出租车。”他叹了一口气，“现在生意是越来越难做了，每天的承包费用就215元，而我今日才跑了165元，平均每天都要亏50元左右，出租公司又不降承包费用，现在流动人口少，打车的人也不多，我还得租房子吃饭，挣不了钱，毕竟亲戚朋友都在老家，承包期一到我就打算回老家了。”
不仅是康巴什新区，东胜区也存在不少类似问题。值得注意的是，东胜区商业地产的遗留问题远超居民住宅市场，从内部资料获悉，东胜区人均商业面积远超合理区间。实地来到位于东胜区铁西的康和丽舍斜对面的未来世界大厦走访，该大厦主打儿童游乐概念，如今只剩三家店铺在勉力支撑。
一家面向儿童摄影的商铺是眼下仅剩的三家店铺之一，该店铺工作人员表示：“其实当年大厦刚开业的时候，也一度商铺云集，然而，鄂尔多斯房地产在2012年出现崩盘，未来世界这个项目很快受到了严重冲击，加上本地经济下滑，整个主题大厦的人气急剧下滑，绝大部分商家都在近几年里陆续倒闭或搬走，直到目前仅剩三家店铺还在营业。”
以未来世界为例，前述店铺工作者表示，当年店铺刚入住的时候租金是40万/年，而后，随着整个主题大厦濒临倒闭、人气下滑，鄂尔多斯租金迅速下降了一半多。房价也下降了不少。
“这家店铺还没有走，主要因为当年装修投入了100多万，不能想搬就搬，其次，儿童摄影这个题材相对其他店铺的经营项目来说比较抗经济周期。”该工作人员称。
而该大厦一楼仅有的2家儿童服装店铺，如好孩子国际则都在6折大甩卖，另一家经营儿童礼服的店铺里面挂的也是多年前的旧款，在待的整个下午内，几乎没有什么顾客进来
位于铁西区汽车站旁边位置极佳的某商场相关工作人员表示，该商场占地面积7万多平方米(不包含写字楼)，当时规划的是建设大型商场，主楼早就封顶了，建筑外表也完工了一半。
上述工作人员称，“眼下就是没钱了，要是有资金进来我们这个位置能成为未来东胜的CBD，现在东胜人都跑去包头、呼和浩特买衣服，目前仅有的鄂尔多斯购物中心、王府井的东西贵、品种又少，根本没办法满足鄂尔多斯人的需要。其实，我们很期盼有外地合作商进来，但鄂尔多斯现在这个情况，确实比较难。”
当地人士表示，随着房地产市场起落，受限于产业结构单一、人口流动性不足，无法再承受此前天量超前新建的商业地产规划，导致眼下诸多写字楼、商城闲置或废弃。
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