[摘要] 2022年要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动等工作。
2022开年楼市，正如大家所看到的，调控的“春风”与市场的“冷意”形成了鲜明的对比。
一面是楼市调控频频松绑，降利率、降首付、人才购房奖励…一面是以新房市场为代表的阵阵寒风，比如房企频频触雷、拿地消极、成交遭遇“滑铁卢”…
2022年房地产市场走势到底怎么样？1000个人有1000种说法。不过，近期住建部的官方发声，为楼市发展指明了方向。
01
住建部定调2022楼市
加强精准调控、连续调控
2022年2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。
会上，住建部部长表示，2022年要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动等工作。
丨图源：国新办
具体到细节，主要聚焦十方面工作重点：
1、保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性，努力稳地价、稳房价、稳预期。
2、持续整治和规范房地产市场秩序。大力整治房地产开发、交易、租赁、物业服务中的违法违规行为。
3、坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目交付风险。
4、推进住房供给侧结构性改革。主要是大力增加保障性租赁住房供给，加快推进长租房市场建设。
5、推进城镇老旧小区改造。
6、推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程。
7、大力推进“新城建”，也就是基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。
8、进一步推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，促进建筑业转型升级。
9、抓紧推动出台城乡建设领域碳达峰实施方案。
10、加快推进农房和村庄建设现代化和农村贫困人口住房安全。
这次发布会，全场贯穿一个“稳”字。在纷繁复杂的信息中，“楼市维稳，保障民生”是主线，促进房地产市场平稳健康发展是目标。在笔者看来，住建部此次再谈房地产，说了四句“关键话”，亦是四个重要信号。
句，精调控。“增强调控政策的精准性和协调性”，这是过去“因城施策”“调控联动”两大提法的“加强版”。
第二句，稳预期。“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。这意味着将继续激活购房需求，恢复基本面“稳预期”。
第三句，保交付。“以‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标”。
第四句，护大盘。“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”。
不短视，从长计议，不再靠房地产短期刺激经济景气度，但不是经济增长不需要房地产。结合行业现状来看，调整态势仍在深化，但是在调控政策坚持连续性和稳定性下的调整，“稳”，从来都是主旋律。
02
55个城市房价环比下降
降利率、降首付…楼市调控风向变了
2022年以来，房地产市场调控政策密集发布。自1月起，共发布房地产调控政策达60余次，主要围绕首套房贷首付比例下降、放松公积金贷款限制、下调与房贷紧密挂钩的LPR等工作层面。
1、“降首付”政策层出不穷
各地近日以来的“降首付”政策也是一个接着一个。
据不完全统计，截至目前，至少已有10个城市出现了首付比例下调的情况，其中包括公积金首付比例下调的4个城市，即广西北海、四川自贡、福建福州、南宁，以及商业贷款下调首付比例的6个城市，即山东菏泽、重庆、江西赣州、广东佛山、河南驻马店、蚌埠。
据某地产研究监测数据，2022年以来，除了降低首付还有其它房地产纾困政策，比如放松公积金贷款、通过财税刺激托底楼市。
而落到安徽本省来看，蚌埠似乎打响了省内楼市的“降首付枪”。
在蚌埠多个售楼处和银行支行处了解到，近期部分楼盘首套房首付比可按20％执行。以四大行为例，只要收入稳定、征信良好、符合相关条件，当地置业顾问能帮你去跟银行沟通，给到2成的首付比。
2、合肥、南京、北京、上海多城房贷利率下调
近日，融360数字科技研究院对42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年2月（数据采集期为2022年1月20日-2022年2月18日），首套房贷款平均利率为5.39%，二套房贷款平均利率为5.67%，均环比下调10BP。除了下调房贷利率外，银行房贷的放款周期也大幅缩短。
分城市来看，39个城市的房贷利率水平有所下降，25个城市利率降幅都超过对应期限的5年期LPR降幅。6个城市房贷利率环比降幅超20BP；13个城市的房贷利率降幅在10-20BP之间；14个城市降幅在5-10BP之间。
一线城市中，北京、上海地区房贷降幅均和对应5年期LPR变动保持一致，即环比下调5BP；广州、深圳降幅偏大，广州地区部分银行甚至在一个月内两次调降房贷水平。
继2月10日合肥房贷利率下降之后，近日合肥各大银行再次下调了房贷利率。
具体变化情况如下：
邮储银行，首套房贷款利率由5.83%降到5.75%，二套房利率未变，仍是6.32%；
建设银行，首套房5.73%、二套房6.22%，此前是首套5.83%、二套6.32%，下调幅度高达10个基点；
农业银行，首套房5.72%、二套房6.22%，此前是首套5.83%、二套6.32%；
中信银行，首套房下调至5.75%，此前是5.83%；
广发银行，首套房下调至5.75%，此前是5.83%；
民生银行，首套房下调至5.75%，此前是5.83%。
（注：以上仅供参考，具体以各支行实际咨询为准）
合肥这次虽然只下调的基点，看似不多，但对于房贷利率稳固了很多年未有松动的市场而言，象征意义巨大！
3、55个城市房价环比下降
2月21日，1月70城房价数据重磅发布。2022年1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。
2022年1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有20个和30个，比上月分别增加3个和4个。
|来源：国家统计局
|来源：国家统计局
2022年1月，合肥新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，二手商品住宅销售价格环比下降0.4%。与2021年1月相比，新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别上升2.5%、1.5%。与2020年相比，合肥新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别上涨6.1%和4.7%。
结语：2022年楼市要平稳发展，涨太多、跌太多都不是“稳”。因此，今年不仅要从资金层面让房企平稳渡过降杠杆的难关，降低楼盘烂尾风险，还要通过政策调整，恢复买房人信心，恢复市场成交。
综上来看，上半年或许将是2022年的买房时机，市场平稳、信贷宽松，对于自住购房者来说，如果有看好的楼盘，可以趁早入手了！
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