[摘要] 开年以来，楼市低迷态势仍未缓解，下行压力下，近期已有多个城市通过调整公积金贷款额度、商贷首付比例等举措来促进市场健康发展。
开年以来，楼市低迷态势仍未缓解，下行压力下，近期已有多个城市通过调整公积金贷款额度、商贷首付比例等举措来促进市场健康发展。
3月1日，中部省会城市郑州出台一揽子“稳楼市”方案，率先在按揭贷款层面放松“认房又认贷”，出台时点和政策力度向行业及其他城市释放明显信号。
与此前政策调整所带来的市场明显反转不同，此轮地方层面的调整意在推动房地产市场健康发展。结合金融信贷的稳定投放，业内指出，这些城市的调整政策并不会引起市场的过大起伏，后续因城施策还会继续进行。
调整范围扩大
自开年以来，地方层面基于自身楼市情况出台的调整政策不断增多。
部分城市在公积金贷款额度方面进行调整。广西北海、四川自贡、湖南株洲、福建福州、广西南宁、山西晋中等城市先后发布住房公积金贷款调整政策，将购买二套房的公积金首付比例由原本的50%~60%降低至20%~40%。
春节假期之后，陆续有城市从商贷首付比例方面跟进调整购房贷款政策。2月17日，山东菏泽工、农、中、建“四大行”相关网点调降房贷首付，“无房无贷”购房者的首付比例从之前30%，降至20%。
随后，下调房贷首付比例的城市由原来的三、四线为主逐渐向重庆、佛山这样的二线城市扩大。菏泽之后，重庆、江西赣州、佛山、河南驻马店、安徽蚌埠、江苏南通等多个地区陆续跟进降低房贷首付比例。这些地区普遍针对首套房重启20%的首付比例，部分城市还调低了二套房首付比例。
此轮地方层面的密集调整始于2021年下半年，彼时，在购房信贷收紧等因素影响下，楼市迅速降温，至当年9月份时，楼市首次出现“普跌”现象，其中降幅最为明显的即是广大三、四线城市。
房地产金融政策过度收紧的现象很快受到各方关注，随着金融部门的政策调整，从去年10月份开始，多数城市主流房贷利率开始回调，信贷额度有所增加，贷款审核速度加快。
但伴随着部分房企出现的流动性危机，购房者的观望情绪加重，陆续有地方政府出台“稳楼市”举措，至去年12月底时，“稳楼市”举措开始密集发布，多地通过提供购房补贴和减免契税等方式促进需求释放。
据了解，房地产政策调控的工具主要包括限购限贷政策的调整、房贷实际利率下调、公积金贷款额度增加、交易税费减免、购房补贴等。业内人士指出，从对需求的促进程度而言，以往的调控经验表明，相较于年前多地围绕购房补贴、交易税费减免等出台的措施，春节后部分城市出台的降低首付比例对购房需求的促进力度更大。
进入3月份，地方层面的调整范围还在持续扩大。3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》），在按揭贷款层面，对2016 年 12 月所执行的“拥有 1 套住房或有贷款记录的家庭，均执行二套房贷款政策，首付比例 60%”进行调整。调整后，拥有 1 套住房但已结清房贷的家庭，再次购房首付比例可由 60%降至 30%，并执行首套房贷款利率，即“认贷不认房”。
由此，郑州成为本轮因城施策调整中在按揭贷款层面放松“认房又认贷”的城市，同时，郑州在房贷利率、货币化安置、购房补贴以及亲属投靠可新购一套住房等层面对需求端进行刺激。
根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据，2021年，受疫情和暴雨、洪灾等因素影响，郑州商品住宅成交面积同比下降30.21%，创下近5年值。据市场机构中指研究院统计，从去年下半年开始，郑州市场“以价换量”，新房和二手房价格指数均从 2021年 8 月起环比持续下跌。在土拍方面，2021年郑州全市域成交住宅用地700.24万平方米，同比减少42.25%，在去年第二轮和第三轮集中土拍中，央企、国企和地方平台托底现象明显。
“不希望调整太剧烈”
伴随着各地密集出台的调整政策，业内指出，当前已进入地产政策调整周期。
回顾上一轮周期，2014年9月份时，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，在层面恢复“认贷不认房”，将拥有1套住房且房贷未结清的家庭首付比例下调至40%。按揭贷款的放松直接增加了居民端可以使用的金融杠杆，降低了购房门槛，随后，楼市进入快速膨胀时期，房产投资热潮亦随之增加。
在市场过热时，2016—2017年间，主要重点城市重启“认房又认贷”，通过限购、限贷、限价等调控措施抑制过热的投资需求，以“房住不炒”为主基调的房地产长效调控机制逐步形成。
中信证券研报指出，在需求端，当前对于居民购房的限制政策有明显的放松空间。从层面来看，首套房的认定标准、限购的执行标准仍主要执行2016—2017年间的严格规定。同时，按揭贷款相较之LPR溢价处于历史性高位，不少城市房地产交易税率仍不算低。多数城市房价经过几年上涨，目前已趋于稳定，继续上涨空间有限。而房地产调控“因城施策”的理念使得地方政府有理由结合自身市场情况对需求端政策进行调整。
业内人士多认为，此轮需求侧的适当调整并不会引起市场的过大起伏。3月2日，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在介绍促进经济金融良性循环和高质量发展有关情况中谈及房地产时提出：“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性的扭转。”在此基础上，他指出，“现在房地产的价格做一些调整，需求结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但我们不希望调整太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。”
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：“当前局部城市市场修复力度不足，3、4月房企的偿债压力较大，都需要金融信贷支持。郭树清的讲话向市场释放了积极的信号，预计后期房地产金融信贷的投放会平稳偏支持，不会出现去年下半年的快速收缩而导致市场不稳的现象。”
需求侧调整或持续发力
综合来看，当前已发布调整措施的城市，所出台的政策仍主要围绕保障居民合理住房需求进行。
据了解，去年年中范围内出现房贷发放紧张局面后，从当年10月份开始，金融机构虽然对住房贷款过度收紧的状况进行调整，重点城市房贷利率亦从 2021 年 9 月见顶以来持续回落。但由于限购、限贷政策制约，不少城市销售市场仍旧没有明显起色。
以目前需求端调整力度较大的郑州为例，据多家市场机构统计，目前郑州新房库存去化周期超过20个月。多份行业研报指出，郑州此次改变首套房认定标准，尤其是对已经还清贷款的居民新购住房认定为首套房的规定，有望刺激改善性置业的需求。
除了对新房信贷的支持以外，为了增强市场流动性，在二手房方面，目前郑州郑东区、经开区、中牟、港区四个区域已经执行新政策，业主自己可以选择按照核定价格的1%征收个税。据熟悉当地楼市的业内人士介绍，此前，郑州在二手房税费上执行的是20%差额税，在过去几年极大地降低了二手房的流动性，进而影响新房市场成交。
此前，住建部副部长倪虹在2月24日国务院新闻办举行的新闻发布会上强调，接下来要增强房地产调控政策的协调性和精准性。包括加强土地、金融和市场监管等政策的协同；加强部、省、市的调控联动；加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。
国泰君安研报指出，目前虽然市场呼吁更加强有力的政策来延缓楼市下行，但各地对政策推出节奏及力度存在一定分歧，而郑州“稳楼市”措施出台的时点和力度对其他城市具有极强的信号意义。在全行业下行背景下，郑州的举措或将被大多城市跟进。
多家券商研究机构均指出，在一些房地产市场量价下跌明显的城市，需求侧的政策适当出台，是符合房地产长效机制要求的，后续不排除压力较大区域或城市跟进微调，因城施策将持续进行。
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