[摘要] 近日，银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，我国地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。
近日，银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，我国地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。郭树清称，现在房地产价格有一些调整，需求方面结构也有所变化，对金融业来说是一个好事。
这场发布会透露出房地产行业企业发展需挤出投资需求，防范金融风险，平稳调整的信号。而事实上，政策面和房企自身也在一直回应。
自开年以来，多地“因城施策”出台多项稳楼市“自选”政策，进行多番 “稳中有度”的涉房金融政策调整；与此同时，房企也在通过债务展期、出售资产、内部调整等手段积极展开“自救”。业内普遍认为，部分一、二线城市楼市已有暖意，房地产行业将告别“高歌猛进”，从高增速向高质量发展阶段转变。
政策篇：
金融化势头逐步扭转
房地产对于国民经济的重要性不言而喻。在繁荣初期，能够加速城镇化与农业人口向城市迁移，为工业等发展提供充足的劳动要素。但随着房地产开发与投资的持续超过实体经营时，金融资源便开始向该领域过度倾斜，部分房产脱离居住属性，“炒房”现象出现。房地产开发经营模式转变为“高负债、高杠杆、高周转”，深埋金融风险隐患。
鉴于此背景，2016年，明确“房住不炒”定位以来，涉房金融政策一直在进行“阶段性调整”。受2020年疫情突发影响，前期房地产市场也有“受伤”，但随着疫情防控形势向好、复工复产加速推进，叠加经营贷、消费贷等助推，资金开始违规流入楼市，冷清不足2个月的房地产行业，进入长达4个月之久的升温区。
彼时，部分城市楼市“虚热”问题严重，引发政策层面重点关注。2020年7月份，在房地产工作座谈会上，相关部门明确表态，“要高度重视当前房地产市场出现的新情况、新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦”。同年，控制房企有息债务增长的涉房融资“三道红线”，以及各大商业银行明确分档设置的房地产贷款余额占比上限、个人住房贷款余额占比上限政策，相继落地。
但政策传导至市场需要时间，部分重点城市2021年上半年楼市成交依然火热，炒房团仍有出没。在此背景下，2021年7月份，住建部等八部门联合发布通知，将依法重点整治房地产开发、房屋买卖等人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。信贷收紧紧随其后，热点城市房贷利率接连上调，监管部门对违规贷款银行密集开出罚单。2021年下半年，房地产市场明显降温。
不久之后，受制于融资端收紧、销售端遇冷、信贷环境趋严以及偿债压力犹存等因素，过去盲目扩张的房企开始陷入流动性危机。当某知名头部房企出现债务违约，引发了市场对行业信用基本面的担忧。
房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，不论是“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度，还是二手房指导价等调控政策，本意均是稳楼市，构建行业发展的长效机制。不过，一些金融机构在具体执行过程中也确实存在尺度过严、力度过大等问题，叠加部分房企本身不自律，加速此类房企流动性危机浮出水面。
去年四季度以来，涉房金融政策动态调整再启，信贷环境边际改善，压在房企头顶的流动性“紧箍”有所放松。尽管当下销售端回暖迹象还不明显，但对从业者来说，春天的气息已淡淡飘来。
细数近半年来的政策变动，呈现“稳中有度”之势。降准、降息之外，并购贷也被明确“暂不纳入房地产贷款集中度管理”，且不计入“三道红线”融资限制。同时，商品房预售资金监管新规出台，缓解了房企的流动性紧张。
一位不便具名的业内人士称，虽然并购贷调整难以对整个房地产市场产生较大影响，但确实在客观层面减少了银行放贷约束，利好情绪面，叠加今年1月份5年期以上LPR迎来21个月以来的首次下调，犹如给楼市又注入一剂“强心针”。
谈及涉房金融政策调整的原因，东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时认为，首先，去年下半年以来，头部房企债券违约风险逐渐暴露，成为市场关注焦点，而房地产及其上下游产业链在整个国民经济中占有较高比例，因此从维护金融稳定大局出发，需要适度调整房企融资政策；其次，在前期政策压力下，房地产行业转入“寒潮期”，销量放缓、房价下跌、投资下滑等问题接连出现且呈持续状态，因而从引导行业健康发展和良性循环角度出发，也需要政策面做出调整。
王青称，从产业链角度看，房企债务违约会导致关联行业财务风险和坏账损失增加，对房地产风险敞口较大的金融机构首当其冲。为避免系统性金融风险的发生，当前房地产调控政策从趋紧变为适度调整。
当下政策的适度宽松，在各地正以多种“自选”加“组合”的方式落实，最终目标是助力房地产行业告别高歌猛进，拥抱精耕细作，从高增速向高质量发展阶段转变。
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