[摘要] 近期，多地出台针对房地产市场的调控政策，包括房贷利率下调、首付比例下调等。
近期，多地出台针对房地产市场的调控政策，包括房贷利率下调、首付比例下调等。
3月19日，广西宣布下调部分地市的房贷首付比例，调整至20%。在此之前，湖北孝感市发文给予购房契税补贴和公积金贷款优惠政策；青岛即墨区放松限售政策；郑州则决定同步放松房地产限购限贷措施，成为今年国内政策松绑的城市。
根据国务院金融稳定发展委员会近期召开的专题会议，房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
如何理解房地产业的新发展模式？楼市在政策暖风之下是否将迎来新一轮“小阳春”？为此，《中国经营报》记者专访了中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成。
作为长期从事货币理论与政策以及宏观经济研究的学者，盛松成在住房改革早期就注意到房价快速上涨的现象。他在去年出版的《房地产与中国经济》（新版）一书中，探讨了能够与经济协调发展的合理房价，提出解决我国高房价的思路。
谨慎看待政策边际放松
《中国经营报》：中国房地产业快速发展，房价一直呈现上涨走势。你此前曾提出“公众预期是导致房价上涨的重要原因”。当下，公众预期发生变化了吗，房价涨跌趋势如何？
盛松成：经过过去几年的调整，尤其是去年政策的大幅调整，公众对于房价只涨不跌的预期正在改变。这是因为，只涨不跌的公众预期必须与一直上涨的房价相结合才能实现，但从去年9月开始，我国商品房成交价格连续7个月同比下跌，持续时间创造新的纪录。
另外，自去年4月中央政治局会议明确不能炒作以来，大中城市的二手房也在经历明显的价格回调。房价跌了，只涨不跌的房价预期就没有了支撑。
不过，我国过去20多年的房地产发展带来的思维惯性还在，人们似乎还在观望。目前我国新冠肺炎疫情反弹，经济还在底部区间运行，可能会使很多人回想起2020年初的楼市反弹，所以还不能说公众的预期已经完全扭转。
我国房地产市场运行的底部逻辑已发生变化，房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去，不会再通过房地产大幅拉动经济增长。
我认为，我国目前房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，二是满足刚性和改善性需求，三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。短期内，房价可能会因供需关系的影响小幅波动；从长期看，未来房价涨幅可能与收入增速基本同步，这是房地产调控长效机制建立和“房住不炒”政策的必然结果。
《中国经营报》：近年来，各地房地产政策不断加码，调控措施到了非常严格的程度，接下来应该如何做？
盛松成：从范围看，调控措施其实在不同地区也是有区别的。实行限购、限贷、限价、限售和限商的“五限”政策主要集中在一、二线城市和热点区域，事实证明这些政策十分必要，而且很有效。
“五限”政策是在2010年左右出台的，并在一线城市一直执行至今，其背景是房地产投资性需求的快速增长。由于我国投资渠道较少，房地产一直是居民的重要资产配置方式。一二线城市经济发展快、人口持续流入，于是这些城市的房产更受青睐，因此采取“五限”这样较为严格的管理方式是符合实际情况的，这有利于稳房价，也有利于优先满足刚需的要求。
自2021年9月央行提出“两个维护”以来，房地产政策开始边际放松。进入2022年后，不少城市“因城施策”，例如3月1日郑州出台了房地产新政，引发了较大的市场反响。
我认为，在政策关注房地产市场稳定的同时，应谨慎对待热点城市房地产政策的调整，尤其要防止市场迅速过热，避免引发新的市场风险。
《中国经营报》：你之前提到过，中国房地产结构问题较为突出，房价分化，特别是区域市场分化明显。当下这种问题有何变化？
盛松成：房地产区域结构分化可能会更加明显。
我国人口增量近年来的高点是在2014年，为920万人，而2021年只增加了48万人，预计2022年我国人口将开始下降。人口增长见顶，叠加人口流动的影响，未来房地产区域分化可能会更加明显。
这种变化基本符合城市发展的一般规律。2021年年末，我国常住人口城镇化率为64.72%。有研究表明，从世界范围来看，城镇化率达到65%左右，人口流动主要会从乡村到城市的迁移变成城市和城市之间的迁移。这可能是未来我们需要面对的新情况。
其实在短期市场变化中也能看到这种趋势。自2021年9月政策开始边际调整后，我发现，2021年销售面积的50家房企开始更多地去一二线城市拿地，同时，住户部门中长期贷款余额增速最快的六个省份分别是浙江、广东、江苏、福建、上海和山东。这些情况表明，供应方和需求方开始同时向热点区域转移。
项目并购潮或将出现
《中国经营报》：去年，22座试点城市实行宅地供给“两集中”政策，竞价规则的变化较大。你如何看待实际操作带来的效果，还有哪些环节需要改进？
盛松成：土拍双集中政策可能是我国近年来土地成交规则最重要的调整，也是为了“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。
但是从去年5月次土拍的结果看，并没有达到预期目标，因此才有了8月份多地双集中土拍被集体叫停，并重新修改土拍规则。
经过政策的调整，调控已初见成效。2021年下半年，双集中土拍城市的溢价率明显下降，只有2.67%，明显低于5月的15.33%，楼板价7226.15元/平方米，低于上半年的7473.59元/平方米。
目前，集中供地可能需要各地根据实际情况来调整。例如去年下半年杭州第三批“双集中”供地就修改了“竞品质”、准入标准等要求，这也是因城施策精神的具体体现。最重要的是，有关政策应服务于“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场的平稳健康发展。
《中国经营报》：2021年12月20日，央行、银保监会曾联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险或困难的大型房地产企业的优质项目。这是否意味着2022年房企并购潮将要来临？出现该类支持措施的逻辑是什么？
盛松成：从现在的情况来看，房企并购潮是否会出现还不太明朗，但是对于项目的并购潮很可能会出现。
我国房地产业过去几年的高杠杆与房企规模扩张是密不可分的，因为很多金融机构就是按照规模来决定房企贷款白名单的。规模扩张与金融资源支持挂钩，这在行业上升期形成了一个正向反馈，所以过去几年我们能发现，规模大的房企往往会更大。相对而言，难以得到金融资源支持的民营房企、中小房企往往选择合作开发项目。
据有关统计，2021年20%的项目是由多家企业合作开发的。这些房企还会互相购买对方发行的债券和股票。这种合作固然可以达到扩张规模和金融互助的效果，但同样意味着一家企业或项目遭遇不测，其他参与房企不可避免受到波及。在这种情况下，通过优质企业收购出险项目或困难企业，就能够将风险限制在一定范围之内。
一些房企在过去几年的上行期拿了很多高价地，最为典型的就是2021年上半年，成交土地楼板价同比上升幅度达到32.33%。当遇到市场下行，这些项目的风险立刻就凸显出来，部分房企为了生存不得不变卖资产。部分地块质量较好，属于优质资产，本身不宜被浪费闲置。及时收购这些项目，有利于整个行业和社会的稳定。
《中国经营报》：近期房地产行业不少开发商平不再冲刺销售规模，不参与土拍拿地，裁掉投资拓展部门。你怎么看待行业目前的状况？
盛松成：上述情况应该是房企面临市场形势的自救之举。整个行业自去年年中开始就面临严重的现金流危机。扣除个人按揭贷款后，房地产贷款余额在2020年第三季度达到顶峰，约为15.24万亿元，之后一路下降，到2021年四季度只有13.85万亿元。
销售数据也不乐观。2021年第四季度商品房销售额同比下降了18.68%，今年1~2月同比下降了19.3%。可以看出，房企在融资和销售方面都遇到了很大的困难。在这种情况下，希望房企继续拿地是不现实的，房企保生存才是最重要的。
这种状况今年会有所改善。因为政策边际调整是从2021年9月开始的，政策效果有滞后效应，而且随着市场调整的逐渐结束，今年房地产形势将好于去年下半年。
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